Hilfe bei der Wohnungssuche: Wie kann ich einen Nachmieter vorschlagen?

Dieser Artikel wurde im September 2023 gründlich aktualisiert und verbessert. Im Zuge dessen wurden auch alle Daten und Statistiken auf den neuesten Stand gebracht.

Du suchst eine neue Wohnung, weil du mit jemandem zusammenziehst oder weil deine alte Wohnung nicht mehr zu dir passt? Wenn du in einer Stadt wohnst, wo Wohnraum knapp ist, kann das ganz schön stressig werden. Und eine der wichtigsten Fragen beim Umzug ist: Was machst du mit der alten Wohnung und ihrer Kündigungsfrist? Es gibt zwei Möglichkeiten, die allerdings beide nicht optimal sind:

a) Sofort kündigen, wenn du in Umzugslaune bist – und schlimmstenfalls ohne ein Dach über dem Kopf dastehen
b) Erst kündigen, wenn du eine neue Wohnung gefunden hast – und doppelt Miete bezahlen.

Der Ausweg aus diesem Dilemma muss allerdings nicht immer schwierig sein: Versuche doch, einen Nachmieter für deine Wohnung zu finden. Hier erfährst du, was es dabei zu beachten gibt.

Ob du einen Nachmieter vorschlagen darfst, hängt erst einmal von deinem Mietvertrag ab. Wenn dein Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel hat, hast du auf jeden Fall das Recht, einen geeigneten Nachmieter vorzuschlagen. Dadurch kannst du dann (hoffentlich) die Kündigungsfrist für deine Wohnung umgehen.

Aber Vorsicht! Es gibt hier die echte Nachmieterklausel und die unechte Nachmieterklausel. Die echte Nachmieterklausel berechtigt dich, auf jeden Fall einen Nachmieter zu stellen. Die unechte Nachmieterklausel kommt viel häufiger vor. Du hast in diesem Fall das Recht, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen. Im Gegenzug hat der Vermieter das Recht, einen vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen und sich selbst um einen geeigneten Nachmieter zu kümmern.

Und falls es keine Nachmieterklausel gibt? Dann sprichst du am besten so früh wie möglich direkt mit deinem Vermieter und fragst, ob er bzw. sie sich auf einen von dir gefundenen Nachmieter einlässt. Viele Vermieter lassen sich gerne dabei helfen, einen Nachmieter für eine Wohnung zu finden. Schließlich bedeutet das wesentlich weniger Aufwand für deinen Vermieter, die Wohnung steht zwischenzeitlich nicht leer usw.

Aber Achtung: Das bedeutet natürlich im Gegenzug mehr Aufwand für dich. Du übernimmst jetzt quasi die Arbeit deines Vermieters bzw. eines Maklers, ohne dafür bezahlt zu werden (von der ersparten Doppelmiete einmal abgesehen). Mehr dazu weiter unten. Übrigens: Wenn dein Vermieter dir erlaubt, einen Nachmieter für dich zu suchen, lässt du dir das am besten schriftlich bestätigen.

Es gibt auch noch ein sogenanntes berechtigtes Interesse, wo du gegenüber dem Vermieter auf jeden Fall dazu berechtigt bist, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, indem du einen Nachmieter stellst. Ein berechtigtes Interesse bedeutet, es gibt gewisse Gründe, derentwegen du die Wohnung nicht freiwillig aufgibst. Dazu zählen zum Beispiel:

• Eine berufliche Versetzung ins Ausland oder in eine andere Stadt
• Du musst ins Alters- oder Pflegeheim ziehen oder kannst die Wohnung zum Beispiel aufgrund eines Unfalles nicht mehr nutzen (sie ist nicht behindertengerecht ausgestattet oder es fehlt ein Aufzug)
• Du möchtest heiraten oder bekommst Nachwuchs und die Wohnung wird zu klein

Wichtig: Wenn der Vermieter einen von dir vorgeschlagenen Nachmieter freiwillig akzeptiert, löst er den Vertrag mit dir auf und geht mit deinem Nachmieter einen neuen Vertrag ein. Es ist also keine Vertragsübernahme. Das bedeutet, es ist eine Neuvermietung und der Vermieter kann die Miete im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten anpassen oder neue Verpflichtungen in den Vertrag mit aufnehmen.

Deshalb solltest du dich schon vor der Suche bei deinem Vermieter erkundigen, ob die Konditionen für deinen Nachmieter gleich bleiben werden. Nur wenn es eine Nachmieterklausel gibt, kann der Nachmieter deinen Vertrag direkt übernehmen, also in deinen Mietvertrag einsteigen.

Dein Vermieter hat eingewilligt: Du darfst einen geeigneten Nachmieter suchen. Der wichtige Punkt lautet „geeignet“. Am besten fragst du deinen Vermieter, ob er bzw. sie bestimmte Vorstellungen hat, was den neuen Mieter betrifft, wie etwa Nichtraucher, keine Haustiere etc.

Wenn dir dein Vermieter keine speziellen Anforderungen nennt, gehst du am besten von dir als dem idealen Modell für deinen Nachmieter aus. Du solltest also bei deinem Nachmieter die gleichen Maßstäbe anlegen, wie sie dein Vermieter bei dir angelegt hat.

Schlage also nicht einfach deine Kumpels vor, die gerade irgendwas zum Wohnen suchen, sondern prüfe vorher gründlich die Formalitäten. Das Wichtigste: Dein Nachmieter muss sich die Wohnung, genauso wie du, finanziell leisten können.

Stelle eine Bewerbungsmappe mit persönlichem Anschreiben, Selbstauskunft, SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Ausweiskopie und den letzten drei Gehaltsnachweisen zusammen. Wie eine gute Bewerbungsmappe aussieht, kannst du hier nachlesen. Versetze dich in deinen Vermieter und trage alle Unterlagen zusammen.

Deine Chancen, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sind höher, wenn du mehrere Kandidaten vorzeigen kannst, aus denen dein Vermieter auswählen kann. Dein Vermieter kann darauf bestehen, dass dein Nachmieter ungefähr so viel verdient wie du, damit das Risiko für einen Mietausfall gleich bleibt.

Auch müssen die Vertragskonditionen aus Vermietersicht gleich bleiben. Das heißt, dass er/sie eine günstigere Miete oder eine kürzere Kündigungsfrist nicht akzeptieren muss. Außerdem ist ein geeigneter Nachmieter jemand, der sofort in deinen Mietvertrag eintreten kann, in anderen Worten, er verpflichtet sich zur Mietzahlung, sobald du aus der Wohnung ausgezogen bist.

Und wo findest du einen Nachmieter für deine Wohnung? Dein Freundes- und Bekanntenkreis sowie soziale Medien sind immer ein guter Start.

Auch auf Portalen wie etwa bei Kleinanzeigen kannst du nach Nachmietern suchen. In einem Inserat bewirbst du deine Wohnung: Lage, Größe, Miete, gewünschtes Kündigungsdatum usw. sind die wichtigen Infos. Schlüpfe einfach in die Rolle deines Vermieters, dann ist das ganz einfach. Mehr Tipps, wie du einen perfekten Nachmieter findest, gibt es hier.

Vorlage zum Nachmieter vorschlagen – auch als PDF-Download

Nachmieter für meine Wohnung [Adresse der Wohnung]
Sehr geehrter Herr / Sehr geehrte Frau [Name des Vermieters bzw. der Vermieterin],

da ich, wie Ihnen bereits mitgeteilt, am [Datum] meine Wohnung kündigen möchte, habe ich den/die folgenden möglichen Nachmieter für Sie gefunden. Sie sind alle geeignet und bereit, die Wohnung direkt nach meinem Auszug zu übernehmen.

Nachmieter 1: [Name des Nachmieters, jetzige Adresse, Telefonnummer]
Nachmieter 2: [Name des Nachmieters, jetzige Adresse, Telefonnummer]
Nachmieter 3: [Name des Nachmieters, jetzige Adresse, Telefonnummer]
Detaillierte Informationen zu allen Nachmietern finden Sie im Anhang.

Bitte teilen Sie mir mit, ob eine dieser Personen Ihren Vorstellungen entspricht und meine Wohnung übernehmen kann.

Vielen Dank

[Dein Name und deine Unterschrift]

Mit unserer obigen Nachmieter-Vorlage – besonders praktisch als PDF-Download – ist es ganz einfach, einen Nachmieter vorzuschlagen.

Wenn du einen Nachmieter gefunden hast, kannst du deine Wohnung nun auch offiziell kündigen – idealerweise hast du deinen Vermieter schon vorher darüber informiert. In deinem Kündigungsschreiben solltest du auf jeden Fall die folgenden Dinge anführen:

• Adresse der Wohnung, die du kündigst
• Kündigungsgrund
• Datum des geplanten Auszuges bzw. der Kündigung der Wohnung
• Liste der gefundenen und geeigneten Nachmieter mit Namen und Adresse
• Unterschrift und Datum
• als Anhang: zusätzliche Informationen zu den Nachmietern (siehe oben)

Sende diesen Brief auf jeden Fall eingeschrieben an deinen Vermieter und bewahre die Quittung der Post sowie eine Kopie des Briefs auf.

Vorlage für Kündigung mit Nachmieter

Kündigung meiner Wohnung [Adresse der Wohnung]
Sehr geehrter Herr / Sehr geehrte Frau [Name des Vermieters],

hiermit möchte ich meine Wohnung an der obigen Adresse zum [Datum] kündigen, da ich [Kündigungsgrund, wie etwa: eine Arbeit in Stadt XY antreten werde, ein Kind erwarte, mit meinem Partner zusammenziehen möchte usw.].

Eine Liste potenzieller und geeigneter Nachmieter werde ich Ihnen so schnell wie möglich zusenden.

Vielen Dank

[Dein Name und deine Unterschrift]

Die kurze Antwort lautet: Ja, durchaus. Einer weit verbreiteten Meinung nach muss der Vermieter der Vertragsauflösung zustimmen, wenn er drei Nachmieter vorgeschlagen bekommt. Das stimmt aber nicht.

Ein Vermieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, einen Mietvertrag vorzeitig aufzulösen. Er bzw. sie kann auf die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist bzw. Vertragslaufzeit bestehen, außer es gibt im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel. Du hast also kein Recht darauf, durch einen Nachmieter früher aus dem Vertrag zu kommen. Der Vermieter kann dein Anliegen unter Berufung auf euren aufrechten Mietvertrag ablehnen.

Sollte dein Vermieter der Vertragsauflösung durch einen Nachmieter grundsätzlich zustimmen, kann er die von dir vorgeschlagenen Nachmieter allerdings trotzdem ablehnen. Das passiert oft, wenn dein potenzieller Nachmieter die Voraussetzungen wie entsprechendes Gehalt oder geforderte Dokumente nicht vorweisen kann. Anders gesagt heißt das: Es gibt kein Recht auf vorzeitige Vertragsauflösung durch einen Nachmieter.

Die Ausnahmen sind die echte Nachmieterklausel und die oben angeführten berechtigen Interessen, auch Härtefälle genannt. Eine echte Nachmieterklausel bzw. ein Härtefall gibt dir als Mieter das Recht, einen Nachmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, es sei denn, es gibt einen triftigen Grund, wie etwa:

Der vorgeschlagene Nachmieter

• ist nicht in der Lage, die Miete zu bezahlen.
• ist nicht bereit, die Wohnung unter den bisher geltenden Vertragsbedingungen zu übernehmen.
• möchte die Wohnung gewerblich nutzen, obwohl das im bestehenden Vertrag nicht vorgesehen ist.
• hält genehmigungspflichtige Haustiere wie Giftschlangen, Vogelspinnen, Kampfhunde usw..
• hat nur eine begrenzte Aufenthaltsgenehmigung.

Andererseits zählen Herkunft des Nachmieters, der Status als Student, oder falls der neue Mieter ein Kind hat (und du hattest keine) nicht zu den triftigen Gründen, um einen Nachmieter abzulehnen.

Wenn sich dein Vermieter aus unzulässigen Gründen weigert, einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren, musst du ab dem Tag keine Miete mehr zahlen, ab dem ein Nachmieter die Wohnung gemietet hätte. In diesem Fall solltest du deinem Vermieter die folgenden Belege – am besten per Einschreiben – schicken:

• Eine schriftliche Begründung zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages.
• Persönliche Daten und Adresse des Nachmieters sowie seinen Einkommensnachweis und eine unterschriebene Vereinbarung über das zu übernehmende Mietverhältnis.
• Das unterschriebene Übergabeprotokoll für die Wohnung.

Ja, dein Vermieter darf dir verweigern, einen Nachmieter zu suchen und das selbst übernehmen. Das hat weder für dich noch für ihn bzw. sie rechtliche Folgen. Nur bei einer echten Nachmieterklausel im Mietvertrag und bei den Härtefällen muss dein Vermieter zustimmen, dass du einen Nachmieter suchst. Es gelten die Details, die oben schon erwähnt wurden.

Wenn dein Vermieter den Nachmieter, den du gefunden hast, akzeptiert, hat das nicht nur den Vorteil, dass du früher aus dem Mietvertrag aussteigen kannst. Du kannst etwa fragen, ob dein Nachmieter Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände wie Elektrogeräte, zum Beispiel Waschmaschine oder Kühlschrank, übernehmen möchte.

Das hat für euch beide Vorteile: Du sparst dir die Schlepperei bzw. das Geld für eine Entsorgung und dein Nachmieter bekommt Möbel, die perfekt in die Wohnung passen, zu einem günstigen Ablösepreis.

Solche Vereinbarungen gehen nur euch beide etwas an, der Vermieter muss nicht zustimmen. Es sei denn, es handelt sich um feste Einbauten in der Wohnung, wie etwa ein neues Bad. Du kannst deinen Nachmieter allerdings auch nicht dazu zwingen, deine Möbel zu kaufen. Wenn er dein schiefes Billy-Regal nicht haben möchte, musst du das akzeptieren.

Falls dein Nachmieter aber einige deiner Möbel übernehmen möchte, solltest du den Ablösepreis und Zustand der Möbel am besten schriftlich festhalten, in anderen Worten: einen Kaufvertrag aufstellen. Auch wenn beim Ablösepreis viel am Verhandlungsgeschick liegt, solltest du dich dabei am Zeitwert deiner Möbel orientieren. Liegt der vereinbarte Preis nämlich 50 % oder mehr über dem Zeitwert, ist der Vertrag ungültig und der Nachmieter kann zurücktreten.

Du kannst deinen Nachmieter auch bitten, kleinere Schönheitsreparaturen oder etwa das Streichen für dich zu übernehmen. Insbesondere, wenn dein Nachmieter die Wände in einer anderen Farbe haben möchte als du, ist letzteres eine gute Idee und spart dir Zeit und Geld.

Allerdings sind diese Schönheitsreparaturen Gegenstand deines Mietvertrages, das heißt, es ist eine Verpflichtung von dir deinem Vermieter gegenüber. In diesem Fall brauchst du auch die Zustimmung des Vermieters, wenn du diese Verpflichtungen an den Nachmieter übertragen möchtest. Lass dir diese Zustimmung schriftlich geben, denn ohne eine solche Genehmigung bist du nicht von der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, befreit. Das gilt auch dann, wenn dein Nachmieter diese ordnungsgemäß durchführt.

Vorlage für Möbelübernahme durch Nachmieter

zwischen [Verkäufer: dein Name und Adresse, Telefonnummer] und [Käufer: Name, Adresse und Telefonnummer des Nachmieters]

Der Verkäufer verkauft dem Käufer die folgenden, gebrauchten Gegenstände, die in der Wohnung [Adresse] verbleiben werden.

Gegenstand 1, genaue Beschreibung (Hersteller, Farbe, Größe, Alter etc.), Kaufpreis
Gegenstand 2, genaue Beschreibung (Hersteller, Farbe, Größe, Alter etc.), Kaufpreis
Gegenstand 3, genaue Beschreibung (Hersteller, Farbe, Größe, Alter etc.), Kaufpreis

Der Gesamtbetrag von xxx Euro wird vom Käufer bis spätestens [Datum] auf das folgende Konto des Verkäufers überwiesen.
Kontonummer, Kontoinhaber, IBAN/BIC, Name der Bank

Diese Gegenstände wurden vom Verkäufer in die obige Wohnung gebracht. Der Käufer übernimmt vom Verkäufer die Verpflichtung, diese Gegenstände bei seinem Auszug aus der Wohnung zu entfernen oder ggf. erneut an Nachmieter zu überlassen.

[Datum; Name und Unterschrift von Käufer und Verkäufer]

Auch wenn es stressig sein mag, kann es sich durchaus lohnen, selbst einen Nachmieter für deine alte Wohnung zu suchen. Sieh dir zuerst deinen Mietvertrag an, ob er eine Nachmieterklausel enthält und hole dir eine Zusage bzw. eine Erlaubnis des Vermieters, am besten schriftlich. Suche dann einen Nachmieter, der auch dir wirklich zuverlässig ist. Wenn du selbst mit ihm bzw. ihr zusammenziehen würdest, ist das wahrscheinlich ein gutes Zeichen. Am besten machst du es deinem Vermieter mit der Nachmietersuche so einfach wie möglich. Viel Glück beim Umziehen!

Du bist noch auf der Suche nach einer Wohnung? Dann findest du hier, wie dein Anschreiben aussehen sollte.