Untervermietung: Alles, was du wissen musst

Wenn du deine Wohnung untervermieten möchtest, kann das viele Gründe haben. Deine Kinder sind ausgezogen und die Wohnung fühlt sich leer an. Oder ziehst du möglicherweise für eine bestimmte Zeit ins Ausland und möchtest deine Wohnung nicht aufgeben? Oder vielleicht suchst du einfach jemanden, mit dem du die Miete teilen und Geld sparen kannst. Egal, warum du deine Wohnung untervermieten willst, es gibt eine Reihe von Dingen, die du beachten solltest, damit deine Suche nach einem Untermieter so stressfrei wie möglich abläuft.

Was du generell über Untervermietung wissen musst

Die gute Nachricht zuerst: In Deutschland ist die Untermiete grundsätzlich erlaubt. Manchmal steht schon in deinem Mietvertrag, dass du deine Wohnung untervermieten darfst – meistens musst du allerdings die Genehmigung deines Vermieters bzw. der Hausverwaltung einholen. Im Normalfall wird diese Genehmigung erteilt, wenn du ein sogenanntes berechtigtes Interesse daran hast, die Wohnung unterzuvermieten. Das wäre etwa dann, wenn du vorübergehend woanders arbeitest, oder du aus finanziellen Gründen untervermieten musst. Dein Vermieter kann dir eine generelle Erlaubnis zur Untermiete erteilen oder nur für eine gewisse Person. Auf jeden Fall ist es eine gute Idee, deinem Vermieter zu sagen, wer in Zukunft deine Wohnung – und hoffentlich auch deine Miete –teilen wird, und die Zustimmung schriftlich festzuhalten.

Wer gilt als Untermieter und muss dem Vermieter gemeldet werden und wer nicht?

Wie gesagt, brauchst du die Zustimmung deines Vermieters, wenn jemand bei dir einzieht. Wenn du deine Wohnung mit deinem Ehepartner, deinen Kindern oder deinen Eltern teilst, ist das nicht nötig. Auch wenn du ein Zimmer für Hausangestellte oder eine Pflegehilfe herrichtest, ist das ohne weitere Zustimmung möglich.

Wenn dein Lebensgefährte/deine Lebensgefährtin einziehen möchte, brauchst du allerdings eine Erlaubnis. Keine Panik: Du hast absolut das Recht mit jemandem zusammenzuleben, in diesem Fall muss dein Vermieter auf jeden Fall zustimmen, vorausgesetzt die Wohnung ist groß genug für zwei. Beachte, dass all diese Personen ausziehen müssen, wenn du die Wohnung aufgibst.

Grundsätzlich musst du auch als Single nicht wie ein Einsiedler leben. Besuch ist jederzeit erlaubt, auch wenn er ein paar Wochen bleibt. Die Grenze, wann du deinen Vermieter über deine Besucher informieren solltest, ist rechtlich nicht festgelegt, aber ab 4-6 Wochen ist das eine gute Idee. Ein Gerichtsurteil von 1994 besagt, dass drei Monate eine normale Besuchsdauer definitiv überschreitet. Auch wenn dir dein Besuch Miete bezahlt, zählt er als Untermieter (nur Geld, Spaghetti kochen zählt nicht). Stichwort Besuch: In Zeiten von Airbnb und Co. ist es sehr verlockend, ein Zimmer nächteweise an Touristen zu vermieten und ein bisschen Geld zu verdienen. Dies ist aber keine Untermiete mehr, sondern eine kommerzielle Verwendung deiner Wohnung und ohne spezielle Einwilligung deines Vermieters nicht gestattet. Wenn du es trotzdem tust, darf dich dein Vermieter nach einer Abmahnung kündigen.

Arten der Untervermietung – die ganze Wohnung oder nur einen Teil?

Nicht jeder teilt gerne seine Wohnung, auch wenn dein neuer Untermieter aus Rom die besten Spaghetti der Welt kochen kann. Es hängt von dir ab – und ein bisschen von deiner Wohnung – ob du deine gesamte Wohnung untervermieten möchtest oder nur ein Zimmer. Wenn du Hilfe bei der Miete brauchst, wirst du wahrscheinlich nur ein oder zwei Zimmer für einen Untermieter frei machen.

Es liegt hierbei ein berechtigtes Interesse vor und du kannst von deinem Vermieter die entsprechende Erlaubnis verlangen. Auf jeden Fall solltest du dir vorher überlegen, welche Räume gemeinschaftlich benutzt werden dürfen (Bad, Küche, Kellerräume) und welche ausschließlich dir bzw. deinem Mitbewohner zur Verfügung stehen.

Wenn du deine Wohnung komplett untervermieten möchtest, zum Beispiel weil du länger ins Ausland gehst, kann dein Vermieter das ablehnen. Das muss aber nicht das Ende deiner Untermietträume sein. Du kannst zum Beispiel einige Möbel in der Wohnung lassen oder dir ein Zimmer für gelegentliche Heimaturlaube reservieren. Dies ist dann auch eine Art der teilweisen Untervermietung – nur dass dein Untermieter den Großteil der Wohnung übernimmt und du in ein Zimmer ziehst.

Überlässt du deinem Untermieter Möbel oder Haushaltsgeräte, so solltest du schriftlich festhalten, wer für etwaige Schäden aufkommen muss. Für Schäden an der Wohnung selbst haftest nach wie vor du deinem Vermieter gegenüber. Du kannst aber eine gewisse Beteiligung verlangen, wenn zum Beispiel ein Fenster zu Bruch geht. Um bösen Überraschungen vorzubeugen, ist es immer gut, wenn du im Untermietvertrag die Details festhältst. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Wie lange darf man eine Wohnung untervermieten?

Zweitens darfst du deine Wohnung nicht tage- oder wochenweise an Touristen vermieten. Dies ist eine sogenannte Zweckentfremdung der Wohnung und viele Städte verbieten diese Art der Wohnungsnutzung völlig. Die strengsten Zweckentfremdungsverbote gibt es in München, Frankfurt am Main, Hamburg und Berlin – alles Städte mit Wohnungsnot und sehr teuren Mieten. Aber auch hier gilt: Wenn dein Vermieter nichts gegen eine touristische Nutzung der Wohnung hat, dann darfst du deine Wohnung auf Airbnb anbieten und auf neue Freunde hoffen. Tust du das aber ohne eine ausdrückliche Erlaubnis, so ist das ein Kündigungsgrund.

Worauf du rechtlich bei der Untermiete achten solltest

Wenn du dir einen Untermieter suchst, schlüpfst du in die Rolle des Vermieters. Das heißt, du hast deinem Untermieter gegenüber die gleichen Rechte und Pflichten wie dein Vermieter gegenüber dir. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, solltest du den Untermietvertrag auf jeden Fall schriftlich aufsetzen und von deinem Untermieter unterschreiben lassen. Hier sind einige Punkte, die dein Untermietvertrag auf jeden Fall enthalten soll.

Was gehört in einen einfachen Untermietvertrag?

Die folgenden Punkten dürfen in einem Untermietvertrag nicht fehlen:

1. Namen beider Vertragsparteien (also von dir und deinem Untermieter)
2. genaue Bezeichnung der Wohnung (genaue Anschrift mit Stockwerk)
3. die zu zahlende Miete, Nebenkosten und Kaution (sowie Art der Bezahlung und Sanktionen bei Mietverzug)
4. Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag (insbesondere Regelung zu Schönheitsreparaturen)
5. Beginn und Ende des Mietverhältnisses sowie Kündigungsfristen
6. Datum und Unterschriften beider Vertragsparteien

Um auf Nummer sicher zu gehen, solltest du Sondervereinbarungen im Detail verhandeln und schriftlich festhalten. Darin sollten Fragen wie diese geklärt sein: Wer kommt für Schönheitsreparaturen im untervermieteten Zimmer auf? Welche Möbel oder Haushaltsgeräte werden zur Verfügung gestellt? Dürfen Telefon und Internet mitbenutzt werden? Natürlich musst du dich dabei auch an die Grenzen deines eigenen Mietvertrages halten. Wenn dein Vermieter etwa keine Haustiere erlaubt, darf auch dein Untermieter keinen Hund halten. Und wie oben schon erwähnt, kannst du deine Wohnung nicht über das Ende deines eigenen Mietvertrages hinaus untervermieten.

Wie immer gilt: Was nicht schriftlich festgelegt wurde, muss dein Untermieter auch nicht bezahlen, wie etwa Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten. Falls du zum ersten Mal einen Untermietvertrag aufsetzt, orientiere dich am besten an deinem eigenen Mietvertrag. Es gibt im Netz aber auch Standardvertragsmuster für Untermietverträge, die du je nach Bedarf individuell ergänzen kannst.

Verzichte auch nicht auf ein Übergabeprotokoll, am besten mit Fotos: Darin wird der aktuelle Zustand der Wohnung bzw. des Zimmers samt mitvermieteter Möbel und Haushaltsgeräte genau dokumentiert. Das kann später wichtig werden, falls Schäden auftreten und dein Untermieter nicht bezahlen will. Für Schäden an der Wohnung haftest nämlich ausschließlich du deinem Vermieter gegenüber. Also besser Fotos machen als später wegen Kleinigkeiten streiten.

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Wie hoch darf die Untermiete sein?

Bei einer Untermiete gilt die sogenannte Vertragsfreiheit. Das heißt, in der Regel kannst du die Höhe der Untermiete selbst festlegen oder direkt mit deinem Untermieter aushandeln. Du solltest dich aber an deiner eigenen Miete orientieren bzw., falls es nur um einen Teil der Wohnung geht, anteilig nach Quadratmetern Miete berechnen.

Wenn du nämlich deine ganze Wohnung mit Gewinnabsicht untervermietest – also wenn du mehr Untermiete verlangst als du selbst Miete bezahlst – so ist das zwar gut für deinen Kontostand, aber gleichzeitig auch ein Kündigungsgrund. Solange du nur kostendeckend kalkulierst, kannst du die Miethöhe selbst festlegen.

Übrigens darf dein Vermieter deine Miete erhöhen, wenn du mit jemandem zusammenziehst, und zwar um bis zu 20 % der erzielten Untermiete oder um bis zu 10 % der Nettokaltmiete. Da hast du leider wenig Verhandlungsspielraum – du musst diese Mieterhöhung entweder akzeptieren oder auf die Untervermietung verzichten.

Wenn du nur einen Teil der Wohnung untervermietest (wenn also mehr Personen in der Wohnung leben als vorher), dann kann dein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen – weil er zum Beispiel mit einem erhöhten Wasserverbrauch rechnet. Dies darf er auch, wenn dein Lebenspartner oder deine Lebenspartnerin einzieht oder du langfristig Besuch hast, obwohl es sich hierbei nicht um eine Untermiete handelt.

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Andere rechtliche Regelungen bei Untermiete

Während du deinem neuen Untermieter gegenüber gewisse Rechte hast, bleiben deine Pflichten deinem Vermieter gegenüber unverändert. Du musst etwa darauf achten, dass dein Untermieter die Hausordnung einhält. Wenn dein Untermieter nachts lautstark Partys feiert, könnte sich dein Vermieter bei dir beschweren und du musst das mit deinem Untermieter regeln. Auch musst du weiterhin pünktlich deine eigene Miete bezahlen. Du kannst dich also nicht darauf herausreden, dass dein Untermieter dir gerade auch nichts bezahlt.

Kommen wir zur Kaution: Falls du eine Kaution verlangst, darfst du den Betrag nicht in bar verwalten, sondern musst ihn zumindest auf einem Sparbuch mit der üblichen Verzinsung und dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Während die Untermiete läuft, musst du die Zinsertragssteuer bezahlen, sofern du der Kontoinhaber bist. Am Ende des Untermietvertrages musst du deinem Untermieter die gesamte Kaution inklusive Zinsen zurückgeben. Nur in sehr wenigen Ausnahmefällen darfst du die Kaution oder Teile davon einbehalten.

Mehr Geld – mehr Steuern – mehr Arbeit? Eine Untermiete gilt immer als ein zusätzliches Einkommen, das du bei deiner Steuererklärung angeben musst. Diese Mieteinnahmen sind allerdings steuerfrei, solange du mit dem Untervermieten deiner Wohnung keinen Gewinn erzielst. In den meisten Bundesländern in Deutschland bist du nicht verpflichtet, deinen Untermieter amtlich anzumelden. Du musst ihm allerdings den Einzug in deine Wohnung mit einer Wohnungsgeber-Bestätigung bestätigen, sodass er das selbst tun kann. Auch als Untervermieter brauchst du einen Energieausweis für deine Wohnung und musst diesen deinen Interessenten vorlegen.

Untermiete und Persönlichkeit

Wenn du deine Wohnung untervermieten möchtest, kommt es nicht nur auf Geld und Verträge an, sondern auch auf die Persönlichkeit. Besonders wichtig ist das, wenn du nur ein Zimmer an einen Mitbewohner vermieten möchtest. Da muss die Chemie einfach stimmen. Wenn du aus mehreren fremden Kandidaten wählen musst, solltest du auch Fragen zur Persönlichkeit stellen. Ein Bücherwurm wird sich langfristig vielleicht nicht mit einem Partylöwen vertragen und Nachteulen können einfach nicht mit Frühaufstehern. Selbst bei so Kleinigkeiten wie Sauberkeit oder Pünktlichkeit geben soziale Medien wie Facebook oft mehr preis, als deinem zukünftigen Untermieter bewusst oder lieb ist. Und eine gute und entspannte Wohngemeinschaft ist das Googeln definitiv wert.

Auch wenn du herausfinden möchtest, ob dein Untermieter ein Mietnomade ist, ist eine gezielte Suche im Internet eine hervorragende Idee. Häufige Wohnungswechsel, die nicht beruflich bedingt sind, können ein Warnzeichen sein. Wenn du feststellen möchtest, ob dein zukünftiger Mitbewohner die Miete auch bezahlen wird, kannst du ihn um eine Schufa-Auskunft bitten. Kein seriöser Kandidat wird etwas dagegen haben, dass du dich absichern möchtest. Triff dich auf jeden Fall ein- oder zweimal persönlich mit einem potenziellen Untermieter und achte darauf, dass er einen vertrauenswürdigen Eindruck macht. Wenn sich dein Bauchgefühl gegen jemanden entscheidet, solltest du wahrscheinlich darauf hören.

Fazit: Lohnt sich die Untervermietung für mich?