Untermietvertrag: Wenn der Mieter zum Vermieter wird

Ein Auslandssemester, ein Praktikum in einer anderen Stadt oder eine längere Auszeit – es gibt viele Gründe, die Wohnung oder das WG-Zimmer eine Zeit lang zu verlassen. Da in dieser Phase in der Regel Kosten für eine alternative Unterkunft anfallen, kannst du das Zimmer untervermieten, um dir doppelte Mietkosten zu ersparen. Beachte jedoch, dass ein Untermietvertrag meist nur mit der Zustimmung des Vermieters abgeschlossen werden kann. Diese sollte dir im besten Fall schriftlich vorliegen. Damit beim Untervermietung aufsetzen nichts schief geht, gilt es ein paar weitere wichtige Punkte zu berücksichtigen.

Generell müssen in einem Untermietvertrag alle Dinge geregelt werden, die auch bei einem regulären Mietvertrag der Regelung bedürfen. Als Vermieter im Rahmen eines Untermietverhältnisses habt ihr die gleichen Rechte und Pflichten wie euer eigener Vermieter.

Die Mindestangaben in einem Untermietvertrag:

✔ Namen des Vermieters (Hauptmieters) und Untermieters

✔ Adresse der Wohnung (gegebenenfalls mit Stockwerk)

✔ Art des Mietverhältnisses (befristet/unbefristet)

✔ Dauer, Beginn und Ablauf des Untermietverhältnisses

✔ Beschreibung der Mietsache (genaue Angaben, welche Räumlichkeiten, Haushaltsgeräte und Möbel (mit-)genutzt werden dürfen)

✔ Hausordnung

✔ Höhe der Miete und der Nebenkosten

✔ Angaben zur Kaution

✔ Zahlungsweise

✔ Sanktionen bei Mietschuld

✔ Kündigungsmodalitäten

✔ Haltung von Haustieren

✔ weitere Pflichten des Untermieters, besondere Vereinbarungen

✔ Regelung zur Rückgabe der Mietsache und Vereinbarungen zu möglichen Schadensfällen an Haushaltsgeräten und Möbelstücken

✔ Unterschriften beider Parteien

✔ Datum

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Je nachdem gelten Besonderheiten bei der Kündigung.

Ein befristeter Untermietvertrag kann normalerweise weder vom Vermieter noch vom Untermieter vorzeitig vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit gekündigt werden. Jede Partei muss in der Regel warten, bis die Mietzeit abgelaufen ist. Dann endet der Mietvertrag automatisch, ohne dass es eine Kündigung benötigt. Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag schriftlich festgelegt werden. Wenn du im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angegeben hast, schließt du damit einen unbefristeten Untermietvertrag.

Hast du die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Das bedeutet: Der Hauptmieter darf seinem Untermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, also zum Beispiel wegen Eigenbedarf. Der Grund muss laut §573 BGB im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Abweichende Kündigungsfristen sind jedoch möglich, wenn du lediglich ein einzelnes Zimmer untervermietet hast. Hier gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573a BGB). In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss. Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter hat dann bis zum Ende des gleichen Monats Zeit, das Zimmer zu verlassen.

Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei verhandelbar. Dennoch sollte die Höhe der Hauptmiete als Orientierungshilfe genutzt werden.

Unter bestimmten Umständen kann es vorkommen, dass dein Vermieter die Untervermietung von einem sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB) abhängig macht. In der Praxis wird dies meist nur verlangt, wenn mehr Personen in den Mieträumen wohnen, als es bisher der Fall war. Denn dann ist es realistisch, dass die Wohnung stärker abgenutzt wird und die Betriebskosten (Strom, Wasser oder Heizung) steigen. Beachte hier: Steigende Nebenkosten begründen nur dann einen Untermietzuschlag, wenn eine Bruttowarmmiete vereinbart wurde! Denn nur dann würden die eventuellen Mehrkosten zu Lasten des Vermieters gehen.

Werden die Nebenkosten vom Hauptmieter im Voraus gezahlt, ist also nur die gesteigerte Abnutzung der Wohnung ein Grund für einen Untermietzuschlag. Wie hoch dieser sein darf, ist vom Gesetz nicht eindeutig vorgeschrieben. Einzige Bedingung ist, dass der Zuschlag „angemessen“ sein soll. Nur im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

Bevor du einen Untermieter suchst, solltest du deinen bestehenden Mietvertrag prüfen. Einige Vermieter verbieten die Untervermietung von Wohnraum. Auf der sicheren Seite bist du in jedem Fall, wenn du deinen Vermieter direkt fragst. Stimmt der Vermieter zu, solltest du einen Untermietvertrag aufsetzen, um dich rechtlich abzusichern. Achte außerdem darauf, dass der potenzielle Untermieter einen vertrauensvollen Eindruck macht. Schließlich wird er deinen Wohnraum und gegebenenfalls dein Inventar eine Zeitlang nutzen. Auch deine Mitbewohner solltest du bei der Wahl des Untermieters unbedingt mit einbeziehen. Die Chemie muss stimmen, damit sich alle auch während deiner Abwesenheit wohlfühlen.

Für den Fall, dass du nach deiner Rückkehr beschließen solltest, doch auszuwandern oder eine neue Wohnung zu suchen, haben wir im Kleinanzeigen Magazin nützliche Tipps zusammengestellt, wie du einen Nachmieter findest bzw. wirst.