Mietkauf erklärt: Lohnt sich das für dich?

Der BegriffMietkauf klingt erstmal komisch: setzt sich das Wort doch aus den zwei gegenteilig bedeutenden Worten „Mieten“ und „Kaufen“ zusammen. Und in der Tat handelt es sich dabei um eine Mischform. Der Unterschied: Wenn du deine erste Miete bezahlst, kannst du schon sagen: „Das ist meine Wohnung.“ Du musst den Restbetrag natürlich dennoch bezahlen. Und zwar über die nächsten 10 bis 15 Jahre. Der Verkäufer ist mit dem Mietkauf letztlich mehr Kreditgeber als Vermieter, sodass du keinen Bankkredit für den Komplett-Preis aufnehmen musst. Das kann vor allem für Freiberufler oder andere, die schwerer an einen Kredit kommen, Vorteile haben. Unterm Strich ist dieses Hybrid-Modell jedoch teurer, daher solltest du auf jeden Fall vorsichtig sein und genau abwägen.

Beim Mietkauf zahlst du theoretisch wie ein normaler Mieter deine monatliche Miete und irgendwann kannst du dann die Immobilie komplett übernehmen. Das spart den Gang zur Bank, die für einen Kredit in der Regel erst einmal Eigenkapital sehen möchte. Der Vertrag wird dann meist über 10 bis 15 Jahre abgeschlossen und am Ende zahlst du noch verbleibenden letzten Rest. Spannend kann für dich auch ein Optionskauf sein: Vielleicht bist du dir am Anfang noch gar nicht sicher, ob du die Wohnung wirklich kaufen möchtest. Beim Optionskauf wirst du zwar auch ins Grundbuch eingetragen – und damit kann dir das Recht auch keiner mehr wegnehmen –, du kannst aber immer noch sagen „Lieber nicht“ und vom Kauf zurückzutreten.

Du solltest dir vor dem Mietkauf genau überlegen, welche Kosten dabei auf dich zukommen. Erst wenn du weißt, womit du rechnen musst, solltest du eine Mietkaufwohnung näher in Betracht ziehen. Das fängt bereits beim Eigentum an: Du giltst schon von Anfang an als (wirtschaftlicher) Eigentümer und musst damit Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Anzahlung selbst kann bereits 20 % des Kaufpreises ausmachen, wofür du unter Umständen schon einen eigenen Kredit aufnehmen musst (auch wenn der erheblich geringer ausfallen würde als beim Kauf). Hast du plötzlich einen Wasserschaden, muss sich künftig nicht mehr der Vermieter darum kümmern, ob du willst oder nicht: Dafür bist du nun selbst zuständig. Hierfür ist es hilfreich, wenn du monatlich einen kleinen Betrag zurücklegst, damit es nicht zu bösen finanziellen Überraschungen kommen kann. Außerdem wirst du nach einer Risikolebensversicherung gefragt – als Sicherheit für den Verkäufer. Wenn du noch keine hast, rechne auch hierfür lieber mal mit Mehrkosten für dich.

Insgesamt wirst du beim Mietkauf mehr bezahlen als bei der Miete. Was genau auf dich zukommen kann, und ob du dir das überhaupt leisten kannst, solltest du auf jeden Fall mit deinem Finanzberater besprechen.

Hier findest du eine kurze Übersicht zu allem, was du zu Mietkauf und Mietkaufwohnungen wissen musst.

Vorteile

• Du brauchst keinen Kredit bei der Bank. Besonders wenn du Freiberufler bist und kein geregeltes Einkommen oder einen sicheren Arbeitsplatz vorweisen kannst, kann das von Vorteil sein.
• Mit großer Macht kommt auch große Verantwortung: Du bist beim Mietkauf direkt der wirtschaftliche Eigentümer.
• Du zahlst den Kredit neben der Miete direkt in Raten ab. Am Ende bleibt also ein geringerer Restbetrag, als wenn du alles auf einmal bezahlen würdest.
• Die Raten sind vom Zinsmarkt unabhängig und sind, einmal verhandelt, immer gleich.
• Beim Optionskauf kannst du dich immer noch umentscheiden. Wenn du dir nicht sicher bist, ob du auch noch im hohen Alter genau hier wohnen möchtest, bist du zu nichts verpflichtet. Du hast aber umgekehrt auf jeden Fall das Recht, die Wohnung zu kaufen.

Nachteile

• Du musst am Ende der Laufzeit den Restbetrag auf einmal bezahlen. Zwar hast du für das Ansparen der Summe in der Regel 10 bis 15 Jahre Zeit – das Geld musst du aber trotzdem zurücklegen und auf deinem Konto sind das erstmal weitere Kosten.
• Der Bau oder Kauf von Eigenheimen wird oft vom Staat und vom Land gefördert. KfW-Förderung, Wohnriester, Baukindergeld – mit dem Mietkauf fallen die Förderungen alle weg.
• Hinzu kommt dagegen die Grunderwerbssteuer, die du fortan zahlen musst. Die steuerliche Abschreibung der Immobilie bleibt aber zunächst dem Vermieter vorbehalten.
• Eine Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises ist nicht unüblich. Dies kann über einen Kredit finanziert oder in Raten abbezahlt werden. Damit erhöhen sich die monatlichen Kosten für eine Mietkaufwohnung aber weiter.
• Die Miete entspricht nicht der Ratenzahlung. Der Vermieter behält sich neben der Rate nämlich noch einen Anteil als Miete ein, was das Wohnen meist teurer macht, als würdest du lediglich Miete zahlen.
• Reparaturen musst du selbst bezahlen. Der Vermieter ist nicht mehr verantwortlich für die Immobilie, was Mängel am Haus oder an der Wohnung betrifft.
• Beim Optionskauf sind die Mieten oftmals höher. Damit versucht der Vermieter, den Mieter an das Haus binden.

Mietzins – Nicht nur ist die Miete im Vergleich zu ähnlichen Häusern oder Wohnungen in der Regel höher. Ein Teil davon behält der Vermieter selbst ein, ohne dass diese als Tilgung der Raten für den Kauf zählen. Faustregel: Werden über 20 % einbehalten, ist die Mietkaufwohnung meist unrentabel.

Sparraten – Damit die Abschlussraten ohne Kredit bezahlt werden können, sollte monatlich ein gewisser Betrag angespart werden. Diese Kosten fallen zwar praktisch erst später zu Buche, auf das Geld musst du aber dennoch verzichten.

Risikolebensversicherung – Ob beim Mietkauf zwischen Privatpersonen oder über eine Immobilienfirma: Der Vermieter möchte in der Regel eine Risikolebensversicherung von dir sehen. Im Todesfall bleibt er sonst auf den Kosten sitzen. Die Versicherung kann ihm in dem Fall den Restbetrag auszahlen, falls du stirbst.

Rücklagen für Reparaturen & Verwaltung – Ist im Haus oder in der Wohnung etwas kaputt, muss nicht mehr der Vermieter für die Reparatur sorgen. Dies liegt künftig in deiner Verantwortung, daher solltest du monatlich eine Pauschale zurücklegen, um die Kosten wieder auffangen zu können.

Notar – Der Vertrag zum Mietkauf wird von einem Notar beurkundet. Die Kosten dafür betragen bis zu 1,5 % des Kaufpreises.

Grundbucheintrag – Der Eintrag ins Grundbuch, auch beim Optionskauf, löst wieder Kosten aus. Du solltest hier mit 0,5 % des Kaufpreises rechnen.

Übrigens: Die Kosten beim klassischen Hauskauf haben wir hier für dich aufgelistet.

Ob du dich für einen Mietkauf entscheidest, musst du natürlich selbst entscheiden. Bei finanziellen Gründen solltest du wissen, dass die Rechnung meist nur aufgeht, wenn sich dein Vermieter maximal 20 % der Miete selbst einsteckt. Der Rest sollte der Tilgung der eigentlichen Raten dienen. Andernfalls bist du mit dem reinen Mieten in der Regel günstiger dran.

Neben dem finanziellen Motiv kann ein Faktor allerdings auch deine sogenannte Kreditwürdigkeit sein. Ohne positiven Schufa-Eintrag wird es schwer, eine Immobilie mit einem Kredit zu stemmen. Und solange du nicht noch etwas Bargeld unter deinem Kopfkissen findest (das wäre in der Menge auch sehr unbequem beim Schlafen), bist du wohl auf einen Kredit bei einer Bank angewiesen. Aber selbst Freiberufler haben es mitunter schwer, einen Kredit zu bekommen; ohne festen Arbeitgeber ist das nächste Gehalt für ein Kreditunternehmen eben schwer vorauszusagen. Damit bleibt also der Mietkauf als Alternative, ohne einen hohen Kredit aufnehmen zu müssen.

Unentschlossene sind mit dem Optionskauf außerdem auf der sicheren Seite. Will ich hier wirklich wohnen bleiben? Diese Frage ist berechtigt. Dich für eine Wohnung wirklich festzulegen, während du überhaupt nur wenige Male drin warst, um sie zu besichtigen, kann sich bitter rächen. Stören dich die Busgeräusche vor der Haustür, kommt nicht genügend Licht ins Wohnzimmer: Beim Optionskauf musst du keine Angst haben, die Katze im Sack zu kaufen und kannst irgendwann auch sagen, dass die Wohnung einfach nichts für dich ist.

Du solltest allerdings wissen, dass ein Verkäufer die Möglichkeit des Mietkaufs nur selten in Betracht zieht. Meistens auch nur dann, wenn er Schwierigkeiten hat, seine Immobilie direkt zu verkaufen. Bei einem Verkauf würde er immerhin den Betrag sofort erhalten. Die Vorteile des Verkäufers halten sich auch sonst in Grenzen. Deshalb frage dich auch immer, besonders wenn du dir die Immobilie anschaust, warum er den Mietkauf überhaupt anbietet und ob es vielleicht qualitative Gründe mit der Wohnung gibt.

Um den Wert einer Immobilie zu berechnen, kannst du diese Formel benutzen:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen +/- Zuschläge/Abzüge

Der Ertragswert stellt dabei auch den sogenannten Verkehrswert dar.

Die fundierteste Einschätzung kommt jedoch vom Gutachter. Der kostet im Gegensatz zu den Gratis-Tools im Internet etwa 500 bis 1.000 Euro bzw. gar 0,5 % des geschätzten Ertragswerts. Der Gutachter zieht natürlich für die Bewertung wesentlich mehr Daten heran als die kostenlosen Tools – zumal er sich die Immobilie auch persönlich anschaut. Er wird dir am Ende aber einen Verkehrswert geben, der nicht zu verwechseln ist mit dem Verkaufspreis. Denn nicht selten zahlen Leute wesentlich mehr Geld für eine Immobilie, als sie eigentlich Wert ist.

Um Eigentümer einer Immobilie nach deinem Geschmack zu werden, hast du verschiedene Möglichkeiten. Neben dem Mietkauf, der einem Kauf auf Raten entspricht, kannst du beispielsweise auch einen Kredit aufnehmen. Ob der Kredit für dich die perfekte Variante ist und ob du ihn dir auch leisten kannst, haben wir hier bereits für dich erklärt.

Du hast aber sicher auch schon vom Bausparvertrag gehört, oder vielleicht sogar einen von deinen Eltern zum Geburtstag bekommen? Diese Art der Finanzierung ist eine langfristige Option und beginnt schon, ehe du überhaupt weißt, wohin du ziehst. Das Prinzip ist ganz einfach: Du schließt einen Vertrag mit deiner Bank ab, der dich verpflichtet, jeden Monat eine bestimmte Summe Geld zu überweisen. Dieser Betrag wird dann gespart (zuzüglich Zinsen und abzüglich Bearbeitungs-/Abschlussgebühren) und sichert dir nach Ablauf der sogenannten Sparphase einen Kredit für die Finanzierung deiner Traumwohnung zu. Die Verbraucherzentrale warnt jedoch: Ohne Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen lohnt sich der Bausparvertrag heute nur noch selten.

Am Ende muss es aber auch gar nicht der Kauf der Immobiliesein. Bist du glücklicher Single, seid ihr das Traum-Pärchen schlechthin oder geht ihr als Familie durch dick und dünn: Für jeden von euch kann die Miete im Vergleich zum Kauf auch eine langfristige Angelegenheit sein, und zwar mit vielen Vorteilen gegenüber dem Kauf. Wo es in Deutschland die billigsten Mieten gibt, verraten wir dir hier.

Falls du selber Besitzer einer Wohnung bist und wissen willst, wie du sie am besten zu Geld machst: Bei uns erfährst du alles darüber, was du tun musst, um deine Wohnung zu vermieten.