Was besagt der Mietendeckel und warum wurde er gekippt?

Um den Berliner Mietendeckel, für den am 18. Juni 2019 durch den Berliner Senat Eckpunkte festgelegt wurden, gab es von Beginn an viel Aufregung. Während sich Unternehmer, Hausbesitzer und Vermieter durch den Mietendeckel um ihre Einkünfte sorgten, haben viele Mieter und Verbände das Vorhaben begrüßt. Der zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts hat das Gesetz zum Mietendeckel in Berlin im April 2021 für verfassungswidrig erklärt und den Mietendeckel gekippt

Grund dafür, dass der Mietendeckel gekippt wurde, ist die Differenz zwischen Regelungen auf Bundesebene und auf Landesebene – in diesem Fall Berlin. Laut Urteil ist für eigene Gesetze der Länder kein Raum, da der Bund das Mietpreisrecht abschließend geregelt hat. In vielen Fällen müssen Mieter nun die zuvor einbehaltene Miete an Vermieter zahlen. Das ist für viele ein Problem. Allerdings haben zahlreiche Wohnungskonzerne bereits Verhandlungsbereitschaft erklärt. Auch ist eine Regelung auf Bundesebene im Gespräch.

Der Mietendeckel in Berlin sollte die Miethöhe für Wohnraum in der Hauptstadt regeln. Überhöhte Mieten und Mieterhöhungen sollten durch den Mietendeckel unterbunden werden. Als zu hoch galten dabei Mieten, die mindestens 20 Prozent über der für die Wohnung geltenden Obergrenze liegen. Wer eine zu hohe Miete zahlte, sollte durch das neue Gesetz nur noch den zulässigen Teil der Miete zahlen. Seit dem 23. November 2020 waren Vermieter gesetzlich verpflichtet, zu hohe Mieten entsprechend abzusenken. Bei einem Verstoß hätte Vermietern ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro gedroht.

Neue Wohnungen, die im Jahr 2014 oder später fertiggestellt wurden, stellten eine Ausnahme von dieser Regelung dar. Mieter und Mieterinnen, die hier neu einzogen, konnten demnach nicht vom Mietendeckel profitieren. Die Regelung zum Mietendeckel war insgesamt auf fünf Jahre befristet.

Zusätzlich zum Deckel über fünf Jahre sollte außerdem eine Mietobergrenze eingeführt werden, um den Quadratmeterpreis von Mietwohnungen zu regulieren. Der Berliner Mietendeckel sollte auch für Staffel- und Indexmieten gelten, sogar rückwirkend bis zum 18.06.2019. Wer nach diesem Stichtag eine Mieterhöhung auf Staffelbasis bekam, konnte das Geld zurückfordern. Dagegen haben zahlreiche Vermieter und Eigentümer protestiert.

Schon bevor das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel gekippt hat, wies die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen darauf hin, dass das Gesetz für nichtig erklärt werden könnte. Aus diesem Grund hatte sie Mietern empfohlen, durch den Mietendeckel gespartes Geld zur Seite zulegen. Mit dieser Rücklage hätten Betroffene das Geld zurückzahlen können, wenn der Mietendeckel gekippt und rückwirkend aufgehoben werden sollte – was mittlerweile eingetreten ist.

Während Unternehmer, Hausbesitzer und Vermieter sich durch den Mietendeckel um ihre Einkünfte sorgten, haben viele Mieter und Verbände das Vorhaben begrüßt. Die tatsächlichen Auswirkungen des Mietendeckels in Berlin waren allerdings schwer vorherzusagen. Einerseits sollten die Mieter entlastet werden und auch Menschen mit mittlerem Einkommen hätten sich ggf. eine Wohnung in der Innenstadt leisten können. Kritiker bemängeln, dass es nach wie vor an Wohnraum fehlt und sich der Zustand der Immobilien verschlechtert hätte, weil es sich für Vermieter weniger lohnt, in Wohnungen zu investieren. Zudem hätten nicht nur Bedürftige profitiert, sondern auch Besserverdiener, weil ihre Mieten ebenfalls gleich geblieben wären. Parallel wäre die Nachfrage nach attraktiven Wohnungen im Zentrum gestiegen, was die Chancen erschwert hätte, tatsächlich eine Wohnung dort zu bekommen. Folglich waren die Reaktionen zum Mietendeckel auf beiden Seiten gemischt.

Das Gesetz zum Mietendeckel hätte vom Bund erlassen werden müssen, um gültig zu sein. Das Land Berlin hatte in dieser Sache keine Gesetzgebungskompetenz. Somit war das Gesetz formell rechtswidrig.

Nachdem der Mietendeckel gekippt wurde, sind die Mieter verpflichtet, den einbehaltenen Teil der Miete rückwirkend zurückzuzahlen. Es drohen also nach dem Mietendeckel-Urteil in vielen Fällen hohe Nachzahlungen.

Allerdings gibt es schon seit 2015 einen „kleinen“ Mietendeckel des Bundes. Durch diesen wird die Miete bei Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten, auch in Berlin, auf die ortsübliche Miete zzgl. 10 Prozent begrenzt. Wer Bedenken hat, dass die Miete zu hoch ist, kann dies anhand eines Mietvergleichsportals prüfen. Auch nach Vertragsunterzeichnung kann man gegen zu hohe Miete vorgehen.

Beim Berliner Mietendeckel, der Mietobergrenze, hätte bei Neuvermietungen nicht mehr als die gesetzlich festgelegte Miete verlangt werden dürfen. Die Mieten wären für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 geblieben. Eine Senkung der Miete war ab Herbst 2020 möglich, sofern diese 20 Prozent über dem Wert der Mietentabelle lag.

Die Mietpreisbremse ist ein Bundesgesetz „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ (§ 556d BGB). In Kraft ist eine Mietpreisbremse in vielen Großstädten – außer in Berlin in Potsdam, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, München und in vielen anderen Gemeinden. Die Miete darf hierbei höchstens 10 Prozent über dem Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse ermöglicht Mietern, ihre Miete zu senken, wenn diese mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sie ist die mächtigste Waffe gegen überhöhte Mieten und jeder Mieter sollte sie kennen.

Allerdings müssen Mieter dafür ihren Vertrag erst nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse in ihrem Bundesland unterschrieben haben. Dies war in Berlin am 31. Mai 2015 der Fall, in Hessen am 28. Juni 2019. Außerhalb der Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen muss der landesspezifischen Verordnung ein „angespannter Wohnungsmarkt“ in der Gemeinde zugrunde liegen. In verschiedenen Bundesländern wie Sachsen, Sachsen-Anhalt oder auch dem Saarland gilt die Mietpreisbremse bislang nicht.

Durch die Mietpreisbremse haben Mieter auch nach dem Kippen des Berliner Mietendeckels unter bestimmten Umständen das Recht, die Miete zu senken. Es lohnt sich, genau zu prüfen, ob der eigene Vertrag dafür infrage kommt.

Um von Nachzahlungen betroffene Mieter zu entlasten, haben verschiedene Wohnungskonzerne erklärt, dass sie auf Nachzahlungen verzichten. Es empfiehlt sich für Betroffene, mit Vermietern Kontakt aufzunehmen, damit eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Auch eine Härtefallregelung für Mieter ist im Gespräch und es gibt derzeit neue Verhandlungen. Es bleibt also spannend, wie sich das Thema entwickelt.

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