Regionale Preisunterschiede im Immobilienmarkt: Darauf kommt es an

In Zeiten der anhaltenden Urbanisierung belasten stetig steigende Mieten und verknappter Wohnraum die Menschen in den deutschen Großstädten. Doch die weit verbreitete Annahme, dass Immobilien außerhalb der Großstädte automatisch günstiger sind, greift zu kurz. Eine Analyse von Kleinanzeigen zeigt: Die größten Unterschiede zwischen Stadt und Land zeigen sich bei Mietwohnungen in Bayern, während sich in Hessen das Preisgefälle vor allem bei Eigentumshäusern bemerkbar macht. Aufgrund dieser Preisgefälle wird es für Immobilienprofis wichtiger denn je, regionale Märkte noch besser zu verstehen und diese aktiv in die Vermarktung einzubeziehen sowie einzuordnen.

Bereits bei den Angebotsmieten zeigt sich, wie stark die regionalen Unterschiede ausfallen können. In ländlicheren Gegenden Deutschlands liegt der durchschnittliche Medianpreis bundesweit bei 9,08 Euro pro Quadratmeter. In den Großstädten beläuft sich dieser hingegen bereits auf 12,36 Euro. Vor allem das Bundesland Bayern zeigt sich in den Großstädten als hochpreisig: Hier werden durchschnittlich Medianpreise von 17,56 Euro pro Quadratmeter von Mietenden verlangt, wobei der Preiskorridor von 15, 69 Euro pro Quadratmeter in Regensburg bis hin zu 22,40 Euro in München reicht. Vergleichsweise günstig wohnen Menschen dagegen in den Großstädten Sachsen-Anhalts: Hier liegen die durchschnittlichen Medianpreise für Mietwohnungen bei 7,35 Euro pro Quadratmeter.

Die Zahlen zeigen vor allem eines: Das klassische Bild der günstigen Landgemeinde und der teuren Großstadt greift vielerorts zu kurz. Für Immobilienprofis wird es daher wichtiger, Märkte vermehrt als zusammenhängende Regionen zu betrachten. Schon lange entscheidet nicht mehr die Einwohnerzahl eines Ortes über das Preisniveau, dafür rücken Faktoren wie Infrastruktur, Arbeitsplatzangebot, Pendlerverbindungen und die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren immer mehr in den Fokus. Zudem wird in der Vermarktung ein lokales Marktverständnis zum relevanten Wettbewerbsvorteil. Pauschale Aussagen über Preisentwicklungen auf Land- und Bundesebene verlieren an Aussagekraft, während das Wissen über regionale Besonderheiten immer essenzieller wird. Im Umkehrschluss heißt das: Wer Kunden verständlich erklären kann, warum ein Objekt in ländlichen Gegenden ähnlich hohe Preise erzielt wie Immobilien in einer Stadt selbst, positioniert kompetenter Marktkenner, nicht nur reine Vermittler, und schafft damit einen echten Mehrwert für Käufer und Verkäufer.

Die Vorstellung vom günstigen Land und der teuren Stadt lässt sich jedoch längst nicht mehr pauschal bestätigen. Für Immobilienprofis bedeutet das: Die reine Unterscheidung zwischen Stadt und Land reicht bei der Preisargumentation immer seltener aus. Umso wichtiger wird es, die jeweilige Region und ihre wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Gerade in stark nachgefragten Regionen können Immobilien im Umland inzwischen Preisniveaus erreichen, die früher ausschließlich Großstädten vorbehalten waren. Vor allem in den ländlicheren Regionen Baden-Württembergs müssen Mietende ihre Gürtel mit Blick auf eine durchschnittliche Medianmiete von 11,87 Euro pro Quadratmeter enger schnallen, gefolgt von Schleswig-Holstein und in Rheinland-Pfalz. In Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen müssen Bewohner im Gegensatz einen kleineren Betrag für ihre Miete aufbringen.

Grafik: Durchschnittliche Medianpreise für Mietwohnungen je Bundesland - März 2026 (in Euro pro Quadratmeter)

Besonders in Hessen und Bayern zeigt sich ein deutliches Mietpreisgefälle zwischen städtischen und ländlicheren Regionen: Mit einem Unterschied von rund 67 Prozent liegen die durchschnittlichen Medianmieten der Großstädte deutlich über dem Niveau ländlicherer Gegenden, wobei Nordrhein-Westfalen mit einem Preisunterschied von rund 42 Prozent den zweiten Platz belegt. Im Saarland zeigen sich die Unterschiede zwischen Stadt und Land hingegen nur schwach ausgeprägt: Hier liegen die Wohnungsmieten in städtischen Regionen lediglich vier Prozent über denen ländlicher Gegenden. Somit zeigt: Während in einigen Bundesländern Stadt und Land zunehmend auseinanderdriften, entwickeln sich andere Märkte deutlich homogener. Für Immobilienprofis gilt es, diese infolgedessen korrekt einzuordnen und ihr regionales Marktverständnis, die über allgemeine Bundes- und Landestrends hinausgehen, zu verstärken.

Doch auch bei Eigentumshäusern klafft die Schere besonders in Hessen auseinander: Kaufinteressenten, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, zahlen in den städtischen Regionen im Durchschnitt doppelt (+108 Prozent) so viel wie in den ländlicheren Gegenden des Bundeslandes. Auch in Nordrhein-Westfalen (+82 Prozent) unterscheidet sich der Kaufpreis deutlich zwischen Stadt und Land, gefolgt von Bayern (+75 Prozent) und Sachsen (+70 Prozent). Lediglich im Saarland (+2 Prozent) können sich Kaufinteressenten freier zwischen einem Eigenheim in der Stadt oder auf dem Land entscheiden, wobei das Preisgefälle auch in Schleswig-Holstein (+13 Prozent) vergleichsweise niedrig ausfällt.

Grafik: Preisunterschied zwischen Stadt und Land je Kategorie (Mietwohnungen, Eigentumshäuser) je Bundesland (in Prozent)

Die Ergebnisse verdeutlichen, wie unterschiedlich sich Immobilienmärkte selbst innerhalb Deutschlands entwickeln können. Gleichzeitig belegen die Daten, dass attraktive Umlandregionen längst nicht mehr als günstige Alternative zu Städten gelten. Für Immobilienprofis wird eine erfolgreiche Markt- und Preisbewertung deshalb immer stärker auf regionalen Zusammenhängen basieren. Wer die spezifischen Mark- und Kauftreiber der jeweiligen Regionen kennt und einordnen kann, stärkt seine Position als kompetenter Berater und schafft Vertrauen. So wird letztendlich fundiertes, regionales Wissen zum essentiellen Faktor für eine erfolgreiche Vermarktung sowie Kundenberatung.

^{Die Daten dieser Auswertung basieren auf den Inseratszahlen für den Monat März 2026 auf der Plattform Kleinanzeigen. Grundlage der Analyse sind die durchschnittlichen Medianpreise pro Quadratmeter für Mietwohnungen und Häuser zum Kauf. Für den Vergleich wurden je Bundesland die fünf größten Städte sowie fünf kleinere Städte mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 50.000 Einwohnern ausgewertet, um eine ausreichende Datenlage gewährleisten zu können.e}