Novellierung des Mietrechts: Was die Änderungen für möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietung bedeuten

Das Bundesjustizministerium hat ein konkretes Änderungsmodell für das deutsche Mietrecht vorgelegt. Von der geplanten Verschärfung sind besonders die Bereiche möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen betroffen.

In den vergangenen Jahren ist die Zahl der Angebote für möbliertes Wohnen in ganz Deutschland angestiegen. Doch während die Nachfrage wächst, herrscht oft Unsicherheit über die rechtlichen Rahmenbedingungen des möblierten Wohnens, insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten. Wie eine YouGov-Umfrage im Herbst 2025 in unserem Auftrag belegt, wissen gerade einmal 19 Prozent der Deutschen, dass möblierte Wohnungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB unterliegen, sofern es sich nicht um kurzfristige Vermietung handelt. Der sogenannte Möblierungszuschlag, der auf die regulierte Kaltmiete aufgeschlagen werden darf, orientiert sich am Zeitwert der Ausstattung.

Die neu vorgestellten Gesetzesänderungen greifen genau hier an. Laut Entwurf des Justizministeriums sollen Nettokaltmieten und Möblierungszuschlag eindeutig voneinander getrennt und separat ausgewiesen werden. Dies erleichtert aus Sicht der Politik die Identifizierung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse und wirkt sich somit positiv auf den Mieterschutz aus. Hinzu kommt, dass bei Vollmöblierungen der entsprechende finanzielle Aufschlag künftig pauschal mit fünf Prozent der Nettokaltmiete angesetzt wird. Im Falle einer Teilmöblierung greift wie bisher eine Orientierung am Zeitwert des Mobiliars.

Von der Novellierung sind zudem temporäre Vermietungen und die Preisgestaltung bei Indexmieten betroffen. Bisher gab es keine genaue Definition über die exakte Maximaldauer einer kurzfristigen Vermietung. Das soll sich ändern. Mit einer Festsetzung auf einen Zeitraum von höchstens sechs Monaten kommen deutliche Veränderungen in Sachen Planbarkeit und Wirtschaftlichkeit auf Vermieter zu. Zudem sollen Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten unter die Mietpreisbremse fallen. Die neue Regelung sieht vor, die jährliche indexgebundene Mietpreissteigerung, die sich bislang an der Inflation orientiert, bei 3,5 Prozent zu deckeln. Die Wertgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete wird auf 20.000 Euro verdoppelt.

Die geplante Gesetzesänderung sieht zudem eine Erweiterung der Schonfrist bei Kündigungen aufgrund von Mietzahlungsverzug vor. Bislang kann eine außerordentliche Kündigung durch die Begleichung der Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten abgewendet werden.

Die Novellierung liegt aktuell nur als Referentenentwurf vor. In den kommenden Wochen müssen das Bundeskabinett und der Bundestag darüber abstimmen. Doch die Ausrichtung ist schon heute klar. Die Bundesregierung möchte die Mietpreisbremse ausweiten. Immobilienprofis sollten sich also auf neuen Rahmenbedingungen in der Vermietung vorbereiten.